21世纪经济报道 记者李愿 北京报道

2024年以来，房地产行业频频迎利好。

继《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》后，1月24日，央行、金融监管总局联合发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（下称《通知》）提出，2024年底前，对规范经营、发展前景良好的房地产开发企业，全国性商业银行在风险可控、商业可持续基础上，还可发放经营性物业贷款用于偿还该企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券。

《通知》称，该文件有利于促进房地产市场平稳健康发展，充分发挥经营性物业贷款作用，满足房地产行业合理融资需求，有效防范化解风险。

“目前，大型房企多持有一些优质的经营性物业资产，但可获得的抵押贷款规模有限，且不能用于偿还房企债务。该政策出台有利于大型优质房企快速盘活存量资产，缓解资金链紧张。”对于上述《通知》，一位了解相关情况的人士告诉21世纪经济报道记者。

据21世纪经济报道记者了解，经营性物业贷款是商业银行现有的一类贷款品种，主要投向已开发完成并投入运营、可产生持续现金流收益的经营性物业资产，如商业综合体、购物中心、写字楼等。

上述《通知》明确了经营性物业贷款的口径：商业银行向持有已竣工验收合格、办妥不动产权证书并投入运营的综合效益较好的商业性房地产的企业法人发放的，以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域的贷款。商业性房地产包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，不包括商品住房、租赁住房。除《通知》所称经营性物业贷款外，其他贷款仍按现行政策执行。

并要求，商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素，合理确定经营性物业贷款额度。经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％。商业银行应结合承贷物业经营情况等因素，按照市场化原则，与借款人协商确定贷款利率及还本付息方式。经营性物业贷款期限一般不超过10年，最长不得超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

《通知》还提出，经营性物业贷款第一还款来源应为承贷物业本身的经营收入。商业银行应与借款人在贷款合同中约定资金管理账户，承贷物业经营收入原则上均应进入该账户，优先用于偿还当期贷款本息。商业银行要加强对承贷物业经营收支情况的监测，保障信贷资金安全。

中指研究院研究副总监徐跃进表示，《通知》有利于房企可以进一步盘活存量资产，通过经营性物业贷款改善自身流动性，优化债务结构，降低短期偿债压力。“需要注意的是，房企通常会以存量经营性物业为底层资产进行相关的融资，比如CMBS、类REITs等。接下来，经营性物业贷款可能更多的是用于置换存量债务。”

“《通知》对于各金融机构规范开展经营性物业贷款具有重要意义，对贷款用途的拓展又增加了不少业务场景，是金融机构可以积极拓展的优质业务。”一位城商行授信审批部门人士表示。

21世纪经济报道记者从一位银行业人士了解到，早在去年底，就有银行针对非国有房地产企业的经营性物业贷款等融资需求加大了支持力度，以进一步提升对非国有房地产企业支持力度和服务质效。

《通知》还要求，人民银行、金融监管总局各分支机构要加强经营性物业贷款监管，指导督促商业银行严格落实本通知要求，依法合规开展经营性物业贷款业务，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。